Baugenehmigung für Container-Tiny-Houses: Der komplette Leitfaden 2025 (Teil 1)

Sobald ein Container dauerhaft als Aufenthalts- oder Wohngebäude genutzt und auf einem Grundstück aufgestellt wird, gilt er bauordnungsrechtlich als bauliche Anlage bzw. Gebäude – dafür ist in der Regel eine Genehmigung erforderlich.

Die entscheidenden Faktoren

Dauerhaftigkeit ist das Kriterium: Nicht die Räder oder die theoretische Mobilität entscheiden, sondern die tatsächliche, dauerhafte Nutzung als Wohn- oder Aufenthaltsraum auf einem festen Standort.

Keine Sonderregeln für Tiny Houses: Einheitliche bundesweite Regelungen speziell für Tiny Houses existieren nicht. Maßgeblich sind die jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) der 16 Bundesländer – und diese unterscheiden sich teilweise erheblich.

Mythos "Container mit Rädern": Ein Container auf einem Fahrgestell ist nicht automatisch genehmigungsfrei. Sobald er dauerhaft an einem Ort steht und bewohnt wird, greift das Baurecht. Die straßenverkehrsrechtliche Zulassung als Wohnwagen ändert nichts an der baurechtlichen Bewertung bei dauerhafter Standnutzung.

Wo darf mein Container-Tiny-House stehen?

Die Standortwahl ist die wichtigste Entscheidung – sie bestimmt, ob Ihr Projekt überhaupt realisierbar ist.

1. Grundstücke mit Bebauungsplan

Der Bebauungsplan (B-Plan) ist rechtlich bindend und legt fest:

• Gebietsart (Wohngebiet, Mischgebiet, Sondergebiet etc.)
• Art und Maß der baulichen Nutzung
• Bauweise, Firsthöhe, Geschosszahl
• Grundflächenzahl (GRZ) und überbaubare Grundstücksfläche

Für Container-Tiny-Houses relevant:

• In reinen und allgemeinen Wohngebieten (WR, WA) ist dauerhaftes Wohnen grundsätzlich zulässig – sofern sich das Tiny House in die Umgebung einfügt
• In Mischgebieten (MI) sind Wohnen und Gewerbe möglich
• Sondergebiete können je nach Festsetzung Tiny-House-Nutzung erlauben (z.B. "Sondergebiet Tiny Houses" oder "Sondergebiet Erholung")
• In Gewerbegebieten ist Wohnen grundsätzlich nicht gestattet

2. Innenbereich ohne Bebauungsplan (§ 34 BauGB)

In bebauten Ortslagen ohne B-Plan gilt das "Einfügungsgebot": Ihr Tiny House muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

Praktische Anforderungen:

• Vergleichbare Gebäudehöhen (Trauf- und Firsthöhe)
• Ähnliche Grundflächen und Kubaturen
• Vergleichbare Bauweise (offen, geschlossen, Hausform)
• Nutzungsart muss zur Umgebung passen (Wohnen, Gewerbe)
• Erschließung muss gesichert sein

Dokumentation für den Bauantrag:

• Fotodokumentation der Umgebungsbebauung
• Vergleichsblatt mit Maßangaben angrenzender Gebäude
• Begründung der Einfügung

3. Außenbereich (§ 35 BauGB)

Im Außenbereich – außerhalb geschlossener Ortschaften – sind Bauvorhaben grundsätzlich unzulässig, es sei denn:

Privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB):

• Land- und forstwirtschaftliche Betriebe
• Bestimmte öffentliche Versorgungsanlagen
• Container-Tiny-Houses für Dauerwohnen gehören nicht dazu

Sonstige Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB):

• Nur im Einzelfall zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen
• Erschließung muss gesichert sein
• In der Praxis sehr schwierig und meist nur als Nebengebäude zu bestehenden Hofstellen

Realität: Dauerhaftes Wohnen im Container-Tiny-House im Außenbereich ist faktisch nicht genehmigungsfähig.

4. Campingplätze und Sondergebiete zur Erholung

Temporäre Nutzung (Ferien-/Wochenendhaus): Auf Campingplätzen und in Sondergebieten, die der Erholung dienen (§ 10 BauNVO), ist die Aufstellung von Tiny Houses unter bestimmten Bedingungen möglich:

• Grundfläche: max. 40-50 m² (je nach Bundesland)
• Höhe: max. 3,50 m (einige Platzbetreiber erlauben bis 4 m)
• Keine Baugenehmigung erforderlich, wenn pauschal über Camping-/Wochenendplatzverordnung genehmigt
• Dauerwohnen grundsätzlich nicht erlaubt – nur Ferien- oder Wochenendnutzung

Ausnahme – Dauerwohnen auf Campingplätzen: In seltenen Fällen erlaubt der Bebauungsplan eines Campingplatzes auch Wohnnutzung. Dann:

• Ist Dauerwohnen und Erstwohnsitz-Anmeldung möglich
• Aber: Baugenehmigung wird erforderlich
• GEG-Anforderungen müssen erfüllt werden
• Tiny House muss bauliche Mindestanforderungen erfüllen

Wichtig: Die meisten Bundesländer untersagen Dauerwohnen in Erholungsgebieten grundsätzlich. Seit 2020 können Kommunen durch Änderungen im § 12 BauGB Wohnnutzung in Erholungsgebieten zulassen – dies geschieht aber nur in Einzelfällen.

5. Tiny-House-Siedlungen und -Dörfer

Zunehmend entstehen in Deutschland spezialisierte Tiny-House-Siedlungen mit eigenen Bebauungsplänen:

Aktuelle Projekte 2024/2025:

• Dortmund-Sölde: 40-50 Tiny Houses geplant, Baubeginn 2026
• Jülich (NRW): 16 Baugrundstücke, Start Sommer 2025
• Herbram-Wald (Lichtenau): 15 Modulhäuser, KfW-55-Standard, Start 2025
• Rietberg: 25 Tiny Houses in Planung
• Bielefeld: Erste Siedlung mit 5 Tiny Houses bereits bewohnt
• Mehlmeisel (Fichtelgebirge): Erstes Tiny-House-Village Deutschlands (seit 2017)
• Albgau (Waldbronn): 14 Tiny Houses auf ehemaligem Campingplatz

Vorteile solcher Siedlungen:

• Bebauungsplan eigens für Tiny Houses erstellt
• Genehmigung meist unkompliziert
• Gemeinschaftliche Infrastruktur (Sanitär, Energie, Gemeinschaftsräume)
• Dauerhafte Wohnnutzung und Erstwohnsitz möglich
• Oft nachhaltige Energiekonzepte